les SCPI : définition, particularités et intérêts du démembrement

Mais au-delà de leur fonctionnement classique, les SCPI en démembrement intriguent et attirent de plus en plus d’épargnants. Dans cet article, nous décryptons le fonctionnement des SCPI, avec un focus particulier sur leur forme en démembrement, ainsi que les avantages et inconvénients de ce mode d’investissement.

Les Français privilégient souvent l’immobilier, perçu comme une valeur refuge. Cependant, l’investissement locatif traditionnel peut s’avérer contraignant : gestion des locataires, fiscalité lourde, risques d’impayés… C’est ici qu’interviennent les SCPI, qui offrent une alternative plus flexible et accessible.

En 2023, les SCPI représentaient près de 90 milliards d’euros d’actifs sous gestion, preuve de leur popularité. En parallèle, les SCPI en démembrement gagnent en visibilité grâce à leur potentiel d’optimisation fiscale et à leur capacité à répondre à des objectifs patrimoniaux spécifiques.

Définition des SCPI

Les SCPI, souvent appelées “pierre-papier”, sont des sociétés d’investissement collectif permettant d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier diversifié. Les épargnants achètent des parts de SCPI, ce qui leur donne droit à une quote-part des loyers générés et à une éventuelle plus-value lors de la revente.

On distingue principalement trois catégories de SCPI : 

• SCPI de rendement : axées sur la génération de revenus réguliers grâce à des investissements dans des biens locatifs variés (bureaux, commerces, logements). 
• SCPI fiscales : orientées vers l’optimisation fiscale, comme les SCPI Pinel ou Malraux. 
• SCPI de plus-value : visant une appréciation du capital à long terme via des acquisitions immobilières à fort potentiel.

Le fonctionnement est simple : les investisseurs délèguent toute la gestion (entretien des biens, recherche de locataires, etc.) à la société de gestion, qui redistribue ensuite les revenus nets.

Quelle particularité des SCPI en démembrement ?

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique permettant de scinder un bien en deux droits distincts : 

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus. 
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien (par exemple, le revendre) sans en percevoir les revenus ni en jouir directement.

Dans le cadre des SCPI en démembrement, il est possible d’acheter soit la nue-propriété, soit l’usufruit des parts : 

• L’investisseur en nue-propriété acquiert les parts à un prix réduit (souvent entre 60 et 80 % de leur valeur) mais ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement. 
• L’investisseur en usufruit bénéficie des revenus locatifs pendant une durée déterminée mais ne récupère pas le capital à la fin.

La durée du démembrement est généralement fixée à 5, 10 ou 15 ans, après quoi les deux droits se réunissent automatiquement pour reconstituer la pleine propriété.

Pourquoi passer par une SCPI en démembrement ?

Les SCPI en démembrement sont particulièrement adaptées à des objectifs patrimoniaux précis. Voici quelques raisons qui motivent les investisseurs à privilégier ce mécanisme : 

L’optimisation fiscale

En investissant en nue-propriété, l’épargnant n’est pas imposé sur les revenus fonciers puisque ceux-ci reviennent à l’usufruitier. Cela permet d’éviter une charge fiscale parfois lourde, notamment pour les contribuables situés dans des tranches d’imposition élevées. 

La constitution de patrimoine à moindre coût

L’achat en nue-propriété offre un prix d’entrée réduit, ce qui permet d’acquérir des parts de SCPI à un coût inférieur à leur valeur pleine. Une fois le démembrement arrivé à échéance, l’investisseur devient pleinement propriétaire sans effort financier supplémentaire. 

La préparation de la retraite

Les SCPI en nue-propriété peuvent être une stratégie efficace pour préparer sa retraite. L’investisseur achète des parts en nue-propriété aujourd’hui, sans percevoir de revenus. Une fois à la retraite, il récupère la pleine propriété et commence à percevoir des revenus complémentaires non imposés grâce à la baisse des charges fiscales liée à son statut de retraité. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI en démembrement ?

Les avantages

• Une fiscalité avantageuse : en nue-propriété, aucune imposition sur les revenus fonciers ni sur la valeur des parts dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). 
• L’accès facilité : acquisition des parts à un prix réduit. 
• La flexibilité patrimoniale : permet d’adapter son investissement en fonction de ses besoins (revenus immédiats ou valorisation à long terme). 
• Sécurité juridique : le démembrement est encadré par la loi, ce qui limite les risques de contentieux.

L’inconvénient des SCPI en démembrement

• L’absence de revenus immédiats : pour l’investisseur en nue-propriété, il faut patienter jusqu’à la fin du démembrement pour percevoir des loyers. 
• La moindre liquidité : la revente de parts en nue-propriété peut être plus complexe que celle de parts classiques. 
• Le risque de rendement : bien que les SCPI soient diversifiées, elles restent soumises aux aléas du marché immobilier (baisse des loyers, vacance locative, etc.). 
• La durée fixe : le démembrement impose une contrainte temporelle ; l’investisseur doit attendre la fin de la période pour bénéficier de la pleine propriété.