SCI d’attribution : une structure avantageuse pour les investisseurs immobiliers

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SCI d’attribution : définition

La SCI d’attribution est une forme de SCI qui permet à au moins deux associés d’acquérir ou de construire des biens immobiliers en vue de leur division par fractions et de l’attribution à chacun d’eux en fonction de leur participation au capital social de la société.

Les biens peuvent être attribués de deux manières :

• en propriété, où chaque associé acquiert la fraction qui lui a été attribuée à la dissolution de la société,
• en jouissance, où les associés disposent d’un droit exclusif d’utilisation sur la fraction de biens qui leur a été attribuée. Toutefois, ils doivent utiliser les locaux conformément à leur destination et dans le respect des statuts juridiques.

Créer une SCI d’attribution est particulièrement intéressant pour différents projets, qu’ils s’agissent de projets professionnels rassemblant des investisseurs dans un projet immobilier ou d’une attribution d’immeubles en jouissance partagée organisée entre des associés non professionnels.

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La création d’une SCI d’attribution

La création d’une SCI d’attribution suit les mêmes étapes qu’une SCI classique pour obtenir son immatriculation :

• Réalisation des apports au capital social
• Rédaction des statuts
• Publication d’une annonce légale de création de la société
• Immatriculation de l’entreprise au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Cependant des démarches spécifiques à la SCI d’attribution sont nécessaires concernant la constitution du capital social et la rédaction des statuts

Le capital social

En principe, aucune somme minimale pour le capital social de la SCI n’est requise par la loi.

Néanmoins, dans le cadre de la SCI d’attribution, le montant du capital social est important en raison de son objet.

En effet, le capital social doit être équivalent au moins au coût immobilier de la construction ou de l’achat que les associés ont prévu (y compris les éventuelles rénovations), ce qui implique généralement un capital social très élevé.

Les associés peuvent faire des apports en numéraire (somme d’argent), en nature (biens mobiliers ou immobiliers) ou en industrie (savoir-faire, compétences). Toutefois, les apports en industrie sont peu recommandés pour la SCI d’attribution car ils ne contribuent pas à la formation du capital social.

Les associés reçoivent en échange de leurs apports un certain nombre de parts qui seront déterminées dans les statuts de la SCI d’attribution. Ces parts correspondent à la fraction de la propriété du bien immobilier final distribuée aux associés en fonction de leur apport initial.

Le capital d’une SCI d’attribution est généralement variable, c’est-à-dire qu’il est compris entre un minimum et un maximum. Cette flexibilité facilite l’entrée ou la sortie d’un nouvel associé sans avoir à effectuer de formalités de modifications statutaires et les formalités d’augmentation ou de réduction de capital. Pour en savoir plus sur les avantages de créer une SCI à capital variable, veuillez consulter notre fiche explicative.

La rédaction des statuts

Les statuts d’une SCI d’attribution doivent inclure des éléments particuliers, en plus des mentions obligatoires déjà présentes dans le cadre d’une SCI classique. Ces éléments incluent :

• Les obligations des associés en cas d’appels de fonds pour financer l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble détenu par la société, ou pour pallier la carence d’un associé défaillant
• Les conditions dans lesquelles les parts sociales détenues par des associés défaillants peuvent être mises en vente
• Un état descriptif de division qui définit les différentes parties du bien immobilier, en distinguant les parties communes et les parties privatives attribuées à chaque associé
• Un règlement de jouissance qui organise la gestion et l’entretien de l’immeuble, ainsi que les modalités de jouissance pour les associés.

Ces éléments sont d’une grande importance pour garantir la bonne gestion et la transparence de la SCI d’attribution.

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Le régime fiscal de la SCI d’attribution

La SCI d’attribution est soumise au régime de la transparence fiscale, qui se distingue de la fiscalité de la SCI classique en ce que les associés sont tenus de payer les impôts dus par la société.

Les bénéfices imposables sont répartis entre eux en proportion de leur participation au capital social, puis ajoutés à leurs revenus globaux et soumis à l’impôt sur le revenu.

Ce régime implique donc une responsabilité fiscale individuelle pour chaque associé de la SCI d’attribution, contrairement à la SCI de droit commun où la société est imposée directement sur ses bénéfices.

La Gouvernance dans une SCI d’attribution

Le rôle des associés dans une Société civile d’attribution

Les associés d’une SCI d’attribution sont impliqués dans la gestion de la société et participent aux décisions prises lors des assemblées générales (AG). Chaque associé possède un droit de vote proportionnel à la part qu’il détient dans le capital social de la société, tel que défini dans les statuts de la SCI.

Cela étant dit, il est possible de déroger à cette règle en établissant un règlement intérieur qui prévoit, par exemple, un système de votes à une voix par associé. Dans tous les cas, les modalités de participation aux AG et les règles de vote doivent être clairement définies pour garantir une gestion transparente et équitable de la SCI d’attribution.

Le gérant de la SCI d’attribution

Dans une SCI d’attribution, les associés ont l’obligation de nommer un ou plusieurs gérants, qui peuvent être ou non des associés de la société.

Le gérant est chargé de représenter légalement la SCI d’attribution et dispose d’une compétence étendue pour effectuer les actes de gestion courante de la société. Cependant, les statuts de la SCI d’attribution ou un éventuel règlement intérieur peuvent limiter ou étendre les pouvoirs du gérant.

Il est donc essentiel de bien définir les attributions du gérant lors de la création de la SCI d’attribution, afin d’éviter toute confusion ou tout conflit futur entre les associés.

La responsabilité des associés dans une SCI d’attribution

À la différence de la plupart des autres types de sociétés, les associés d’une SCI d’attribution ont une responsabilité illimitée. En d’autres termes, si la société se retrouve dans l’incapacité de régler ses dettes, les créanciers peuvent saisir les biens personnels des associés pour les rembourser.

Cette responsabilité illimitée est l’un des aspects les plus importants à prendre en compte lors de la création d’une SCI d’attribution, car elle implique un risque financier plus élevé pour les associés. Il est donc essentiel de bien évaluer les risques et les avantages de ce type de structure avant de prendre une décision.