La SCI

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SCI définition

Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique de société spécifiquement conçue pour la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les biens acquis ou gérés par la SCI deviennent la propriété de la société plutôt que celle des associés individuellement.

Cette structure nécessite au moins deux associés pour sa constitution. Chaque associé, en échange de son apport à la société, reçoit des parts sociales, qui représentent sa part de propriété dans la SCI.

Une caractéristique importante de la SCI est qu’elle est distincte de l’indivision, offrant ainsi une gestion plus structurée et formalisée des biens immobiliers. Elle ne peut en revanche pas se spécialiser dans l’achat et la revente d’immeuble.

Les différentes types de SCI

Il existe plusieurs formes au sein de la catégorie des SCI :

• SCI de gestion ou de location, qui est la forme classique et qui permet d’acquérir un bien au nom de cette dernière.
• SCI familiale qui est la forme de SCI qui est utilisée dans le cadre des successions, mais dont l’appartenance est réservée ( comme son nom l’indique!) aux membres d’une même famille
• SCI construction et vente, qui permet de faire construire une immeuble et de le revendre afin d’en tirer profit de manière immédiate.
• SCI d’attribution est une forme d’entreprise dans laquelle les associés possèdent le bien immobilier proportionnellement aux parts dans le capital social.

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La différence entre SCI et indivision

La SCI est classiquement connue et utilisée comme alternative à l’indivision. L’indivision est la situation des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à des personnes différentes. L’indivision bénéficie d’un régime très peu souple et qui de ce fait peut devenir une source de conflits.

Tout indivisaire peut demander le partage du bien. Dans cette hypothèse, les autres indivisaires sont obligés de lui racheter ses droits indivis, ou accepter la vente du bien indivis et s’en partager le prix. De plus, pour les actes allant au-delà des simples actes d’exploitation, l’unanimité des indivisaires est nécessaire pour acter la décision, ce qui rend la prise de décision difficile.

La constitution d’une société permet de surmonter cette règle de l’unanimité, un gérant de SCI étant nommé, afin de prendre des décisions dans l’intérêt de la société. La prise de décision est donc facilitée dans le cadre d’une SCI.

Le fait de créer une SCI permet également de pallier à l’inconvénient que constitue le droit de chaque indivis à demander le partage : dans ce cadre, l’une des personnes devenues associés peut décider de vendre ses parts, sans que cela n’impacte les autres associés.

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Quels sont les avantages d’une SCI ?

Les avantages d’une SCI incluent plusieurs aspects qui facilitent la gestion et la transmission de patrimoine immobilier :

• Gestion partagée des biens immobiliers : la SCI permet une gestion collective où les dettes et les bénéfices générés par les biens sont répartis entre les associés selon leurs parts sociales ce qui simplifie la gestion financière.
• Protection du patrimoine en cas de conflit : en cas de mésentente entre les associés, la SCI protège le patrimoine immobilier en empêchant les décisions unilatérales.
• Transmission du patrimoine facilitée : cette structure permet aux parents de céder progressivement des parts de la SCI à leurs enfants, profitant des abattements fiscaux sur les droits de succession, qui peuvent être renouvelés tous les 15 ans.
• Adaptabilité à la gestion du patrimoine familial : la SCI est particulièrement adaptée à la gestion de biens immobiliers familiaux, permettant une organisation et une administration claires entre les membres de la famille.

Quels sont les inconvénients de monter une SCI ?

Comme toute société, la SCI présente quelques inconvénients. Les principaux de ces derniers sont :

• Les obligations fiscales et comptables ;
• Les convocations d’assemblées générales annuelles ;
• La complexité des démarches administratives et juridiques nécessaires pour sa création.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Lorsqu’une famille créé une SCI familiale pour gérer son patrimoine elle pourra bénéficier :

• D’une gestion centralisée, facilitant la prise de décisions relatives à la maintenance et la location.
• D’ne minimisation des conflits.
• Des avantages fiscaux : elle pourra bénéficier des abattements sur les droits de succession.

Comment créer une SCI ?

 Vous voulez créer une SCI ? Il est possible de créer sa SCI en ligne en passant par des plates-formes spécialisées vous aidant à la constitution de cette dernière. Il est recommandé de passer par ces plates-formes lorsque la SCI que vous voulez créer ne comporte pas de difficultés particulières.

Dans l’hypothèse où la constitution de votre société demande une attention toute particulière en raison des particularités que vous y intégrer, il est alors recommandé de faire appel à un conseiller spécialisé, et bénéficier d’une prise en charge ainsi que d’un suivi personnalisés.

Quelle fiscalité en SCI ?

Elle peut également être utilisée afin de faciliter la transmission d’un bien immobilier. Dans le cas d’un décès dans la famille, c’est à dire entre particuliers, la transmission d’un bien est souvent onéreuse. La constitution d’une SCI permet de réduire de manière considérable les coûts qui y sont liés. Lors d’une transmission d’immeuble, le paiement des frais de donation tient compte des dettes de la SCI, qui réduisent la valeur des droits de donation.

Enfin, les droits de donation se voient déduire un abattement renouvelable tous les 15 ans. Ce mécanisme permettant de donner des parts sociales tous les 15 ans revient à faire en sorte que très peu voire pas de droits de donation soient réglés.

La SCI familiale est une forme de SCI constituée au sein d’une famille, obtenant cette qualification d’office. Cette forme permet de regrouper plusieurs biens immobiliers. Les statuts peuvent permettre la séparation entre la nu-propriété étant le droit de disposer du logement pour le vendre, et l’usufruit, à savoir le droit d’habiter dans l’immeuble, le droit de percevoir les loyers. Dans le cas des SCI de famille, ce sont souvent les parents qui conservent l’usufruit et les enfants qui obtiennent la nu propriété. Au décès des usufruitiers, il n’y a donc pas de droit de succession.

Ce montage permet également aux parents de conserver la gestion du bien ; Ils apportent le bien à la SCI et peuvent ensuite distribuer les parts de la société à leurs enfants. En étant gérant, ils conservent la maîtrise du bien.

L’imposition

La SCI bénéficie d’un choix entre deux régimes d’impositions entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Il n’y a pas de choix idéal entre ces deux régimes fiscaux, car il dépend des projets et des ambitions des créateurs.

Dans le cas où elle a opté pour le régime de l’impôt sur le revenu: on qualifie cette SCI de « transparente ». Dans cette hypothèse, il n’y a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer pour la société, les associés sont imposés sur les bénéfices que la SCI réalise. Chaque associé déclare sa quote part de résultat à l’impôt sur le revenu. Ce régime offre la possibilité de déduire les frais de gestion, les taxes foncières, et les dépenses liées à des travaux.

Enfin, en cas de déficit, celui peut être imputé sur le revenu global dans une limite de 10 700 euros. En cas de partie supérieure à cette somme, celle ci peut s’imputer sur les revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Si la SCI vend des biens immobiliers, ils seront soumis à impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value est la différence entre la valeur de l’immeuble lors de la vente, et le prix d’acquisition de l’immeuble par la société. Dans le cas où une plus-value est réalisée, chacun des associé sera soumis à l’impôt sur les plus-values au pro rata de ses droits sur le bien. L’impôt sur les plus-values est également possible dans le cas ou la société a choisi l’impôt sur les sociétés.

Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés en SCI :  dans cette hypothèse, elle est directement redevable de l’impôt sur les sociétés dans le cadre des bénéfices, imposé selon la règle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On qualifie cette SCI d’opaque.

Les associés ne seront imposés qu’en cas de distribution de dividendes. Dans cette hypothèse, une double imposition existe : l’imposition de la SCI selon les BIC à 15 %, et l’imposition des associés au titre des dividendes.

Quel régime choisir?

La plupart des SCI choisissent dans un premier temps l’impôt sur les revenus, choix plus intéressant lorsque la SCI a beaucoup de charges. Les pertes de la SCI peuvent également être déduites des revenus des associés, et donc leur assiette fiscale.

Il y a toutefois un inconvénient à souligner dans le cadre d’une SCI, celui de la responsabilité. La SCI est dotée de la personnalité morale, et d’un patrimoine distinct de celui des associés, les créanciers doivent ainsi dans un premier temps, se retourner contre la SCI. C’est dans hypothèse ou la SCI n’est pas solvable, que les créanciers peuvent se retourner contre les associés. En effet, étant une société de personnes la responsabilité des associés est illimitée, ce qui signifie qu’en cas de déficit et de dettes de la société, les associés peuvent être contraints de purger le passif avec leur patrimoine personnel. En revanche, la responsabilité des associés étant non solidaire, les créanciers sont obligés d’agir individuellement contre chaque associé.

Comment sortir d’une SCI ?

Sortir d’une SCI implique plusieurs étapes importantes. Celles-ci sont souvent régies par les statuts de la société et les clauses spécifiques qu’ils contiennent :

• Vente ou cession de parts sociales : c’est la manière la plus courante pour sortir d’une entreprise. L’associé peut choisir de vendre ses parts à un nouveau membre ou à un associé de la SCI.
• Clause d’agrément : cette clause nécessite que la vente ou la cession des parts sociales soit approuvée par les autres associés.

Comment dissoudre une SCI ?

Pour dissoudre une SCI, commencez par convoquer une assemblée générale extraordinaire où tous les associés pourront voter sur la dissolution de la société. Il est essentiel d’obtenir l’unanimité des votes, sauf si les statuts spécifient autrement.

Une fois la dissolution approuvée, un liquidateur doit être nommé pour superviser le processus de liquidation, incluant la vente des biens immobiliers ou leur restitution aux associés, selon leur contribution initiale.

En cas de restitution des biens, l’impôt sur les plus-values doit être pris en compte et réglé en conséquence. Ces étapes assurent que la dissolution se déroule de manière structurée et conforme aux obligations légales, facilitant une clôture ordonnée de la société.