Les vacances locatives

Qu’est-ce que les vacances locatives ?

Les vacances locatives sont des périodes durant lesquelles un logement est inoccupé, c’est-à-dire sans locataire, alors qu’il est proposé à la location. Elle survient le plus souvent entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un autre. Toutefois, ces vacances ne sont pas uniquement liées aux mouvements de locataires ; elles peuvent aussi être causées par des facteurs internes ou externes.

Plusieurs raisons peuvent expliquer les vacances locatives, notamment :

• L’attractivité du bien : La localisation, l’état du logement, sa superficie ou encore les équipements disponibles peuvent rendre un bien plus ou moins attractif. Un appartement mal situé ou qui nécessite des travaux risque de rester vacant plus longtemps ;
• Le prix de la location : Un loyer trop élevé par rapport aux standards du marché local dissuadera de potentiels locataires. En revanche, un loyer bien aligné avec le marché attire plus de candidats, ce qui peut réduire la durée de vacance ;
• Le marché immobilier local : Dans des zones peu attractives ou avec une offre de logements excédentaire, les vacances locatives seront naturellement plus élevées. Par exemple, certaines petites villes ou zones rurales connaissent une demande locative faible, ce qui prolonge les périodes d’inoccupation.

Comment calculer les vacances locatives ?

Le calcul des vacances locatives repose sur une formule simple, mais essentielle pour évaluer l’impact d’un logement inoccupé sur la rentabilité d’un investissement immobilier. Le principal indicateur utilisé est le taux de vacance locative.

Le taux de vacance permet de mesurer la proportion de logements inoccupés dans une zone géographique donnée, sur une période déterminée. Il est utilisé par les investisseurs pour analyser le marché local et anticiper les risques liés à la location d’un bien.

Pour le calculer, divisez le nombre de jours où le logement est resté vacant par le nombre total de jours dans l’année, puis multipliez le résultat par 100.

Carence locative vs vacance locative : quelle différence ?

Il est important de ne pas confondre les vacances locatives avec la carence locative. Bien que ces deux termes semblent proches, ils désignent des situations distinctes.

• Les vacances locatives désignent une période pendant laquelle un logement, déjà mis en location et occupé par un locataire par le passé, reste vacant entre deux locations.
• La carence locative, quant à elle, survient lorsque le logement reste inoccupé avant sa première location. Elle concerne donc principalement les biens neufs ou entièrement rénovés qui tardent à trouver un premier locataire.

Comment minimiser les vacances locatives ?

Réduire les vacances locatives sont une priorité pour tout propriétaire cherchant à optimiser la rentabilité de son investissement. Plusieurs stratégies peuvent être adoptées pour limiter cette vacance :

• Fixer un loyer compétitif : Il est essentiel que le loyer soit aligné avec les standards du marché local. Un loyer trop élevé par rapport à l’offre existante peut prolonger la vacance locative. Un ajustement régulier des prix en fonction des tendances du marché peut contribuer à attirer davantage de locataires.
• Améliorer l’attractivité du bien : Réaliser des travaux de rénovation, moderniser les équipements ou proposer des prestations supplémentaires (internet inclus, stationnement, etc.) peut faire la différence. Un bien bien entretenu et fonctionnel est plus attractif pour les locataires potentiels.
• Adopter une stratégie de communication efficace : La diffusion de l’annonce du bien doit se faire sur plusieurs plateformes et par différents canaux : sites internet spécialisés, agences immobilières, réseaux sociaux. Plus l’annonce est visible, plus le nombre de candidats potentiels est élevé.
• Optimiser les conditions de location : Proposer des baux plus flexibles ou accepter certaines demandes particulières (comme les animaux de compagnie) peut contribuer à attirer davantage de locataires.
• Anticiper les départs de locataires : Prolonger un bail avant son expiration en proposant une reconduction anticipée permet de limiter les vacances.

Existe-t-il des assurances vacances locatives ?

Pour les propriétaires qui souhaitent se prémunir contre les pertes de revenus liées aux vacances locatives, il existe des assurances spécifiques : les assurances vacances locatives.

En contrepartie des primes versées, l’assureur indemnise généralement jusqu’à 80 % du loyer durant la période de vacance, selon les termes du contrat. Toutefois, il existe toujours un délai de franchise, c’est-à-dire une période pendant laquelle l’assureur ne prend pas en charge les vacances. Ce délai peut varier entre 1 et 4 mois, et l’indemnisation est généralement limitée à quelques mois supplémentaires. Cela signifie que l’assurance vacance locative ne couvre pas toute la période d’inoccupation et n’est pas forcément avantageuse si les vacances locatives se prolongent.

Existe-t-il une aide fiscale ?

En cas de vacance locative prolongée, les propriétaires peuvent bénéficier d’un dégrèvement de la taxe foncière. Si un bien reste vacant pendant au moins trois mois consécutifs, et que cette vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, une réduction ou un remboursement de la taxe foncière peut être demandé.