La SCI de famille

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Qu’est ce que la SCI de famille ? 

Différente de la SCI classique, la SCI de famille a pour but la gestion d’un patrimoine immobilier au sein d’une même famille.

La SCI de famille est régie par les articles 1832 et 1845 et suivants du code civil.

La SCI de famille peut être constituée dans un but d’acquisition d’un bien commun en famille. Elle permet également de faciliter la transmission de un ou plusieurs biens immobiliers.

Les membres de la famille apportent une quote part d’un immeuble qu’ils possèdent à la société, en contrepartie de parts sociales. La société devient donc propriétaire du bien apporté. 

Toute personne apportant au capital social de la société devient automatiquement associé de cette dernière et reçoit le nombre de part sociales proportionnel aux montant de son apport. L’apport en SCI de famille peut être réalisé en numéraire, comme en nature. 

Pourquoi créer une SCI de famille ?

Si rien n’est prévu, en cas d’acquisition d’un bien immobilier en commun, sous le régime de la séparation de bien, en ça de divorce, ou en cas de décès, c’est le régime de l’indivision qui trouve à s’appliquer. Dans le cadre de ce régime, tous les propriétaires doivent s’entendre pour prendre des décisions communes et gérer le bien immobilier.  

Remarque : L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Le bien est alors dis bien « indivis ».

L’inconvénient de l’indivision est lorsqu’un des propriétaires veut sortir de l’indivision, la décision se traduit la majorité des cas par la vente du bien immobilier. En cas de mésentente, un blocage s’installe et rien ne peut être fait. 

La SCI familiale peut être crée au sein d’une famille, afin d’éviter le mécanisme de l’indivision. Cette forme de société est souvent utilisée en cas d’héritage d’un bien entre plusieurs enfants. La SCI familiale peut permettre de gérer de manière éclairée un bien familial. Un ou plusieurs gérants sont nommés par les associés.

Au sein de la SCI, les associés bénéficient des mêmes droits que dans une autre société : chaque associé a le droit de participer aux décisions importantes de la société par le vote, le droit d’obtenir la communication d’un certain nombre de documents de la société, le droit de provoquer une délibération des associés ainsi que le droit de céder ses parts sociales

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Les avantages

Le principal avantage  de cette société est qu’elle permet au patrimoine immobilier de rester dans la famille, et ne pas être disloqué entre les différents héritiers.

La création d’une SCI familiale comporte plusieurs avantages : contrairement à l’indivision ou chaque personne détient une fraction du bien immobilier indivis, la SCI permet d’attribuer à chaque personne des parts sociales. La SCI de famille permet notamment d’éviter un démantèlement du patrimoine. 

La SCI permet par ses statuts de laisser la gestion du biens aux gérants, ce qui permet aux associés de ne pas avoir à gérer eux-même la société. 

Le gérant nommé est préposé, selon les statuts, à traiter des affaires courantes de la SCI. Pour les décisions les plus importantes, il est généralement établi qu’elles se prennent en assemblée, selon les règles de majorités fixées dans les statuts. 

D’un point de vue fiscal, la SCI de famille est également avantageuse car elle permet de diminuer et d’étaler la charge fiscale relative à la succession dans le temps.

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Les inconvénients

La SCI de famille doit avoir un objet très précis, et ne peut être utilisée que dans les cas définis par la loi. Il est donc interdit de pratiquer certaines opérations, telles que la location d’un bien meublé ou des achats reventes. Ces activités étant considérées comme des activités commerciales, elles sont incompatibles avec la nature civile de la SCI. 

Au delà des limites légales que comporte la SCI, la décision de constituer une SCI ne doit pas être prise à la légère : la SCI est une véritable société, et implique donc la tenue d’une comptabilité régulièrement mise à jour. 

Le SCI est également soumise à certaines taxes fiscales comme le droit de préemption urbain, ou l’imposition des plus values en cas d’apport en nature des biens immeubles à cause de la mutation.

De plus, la décision de constituer une SCI de famille doit être réfléchie, car il est fait obligation aux membres de la société d’apporter de manière continue la preuve de l’existence et du fonctionnement réel de cette dernière. 

La constitution d’une SCI de famille

Comme toute société, la constitution d’une SCI requiert la rédaction de statuts juridiques, puis l’accomplissement des diverses formalités de constitution auprès du greffe du tribunal de commerce. 

Pour pouvoir être constituée, la SCI de famille requiert au moins deux membres de la même famille. 

La durée légale de la SCI de famille est de 99 ans, et sa constitution ne requiert aucun capital minimum. 

Il n’est imposé aucune condition de nationalités pour les associés. 

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