La loi ALUR : les changements clés

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Les objectifs de la loi ALUR

La loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a cinq objectifs principaux. Ces derniers sont :

• La facilitation de l’accès au logement.
• La lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique.
• La mise en place de nouvelles obligations pesant sur le bailleur et de nouveaux droits garantis au preneur afin de renforcer la protection de ce dernier.
• La simplification des règles de l’urbanisme et des procédures administratives concernant ce domaine afin de les rendre plus adaptées aux enjeux environnementaux.
• L’amélioration de la gestion de copropriétés afin d’éviter leur dégradation.

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Le champ d’application de la loi ALUR

A qui s’applique la loi ALUR ?

La loi ALUR s’applique aux personnes suivantes :

• Les locataires ;
• Les propriétaires ;
• Les copropriétaires ;
• Les bailleurs ;
• Les agences immobilières ;
• Les garants.

La loi ALUR apporte des modifications qui touchent trois secteurs :

• La location.
• La copropriété.
• L’accès au logement.

La location ALUR

La loi ALUR a modifié les règles applicables aux contrats de location. Ces nouveautés concernent surtout :

• Les paiements ;
• Les documents fournis ;
• Les délais de préavis.

Les paiements dus sous la loi ALUR

Les loyers

Les changements introduits concernent la fixation du montant des loyers. Ces dernières sont applicables en cas de conclusion de contrat de bail ou de renouvellement de bail. Elles sont les suivantes :

• En cas de location en zones tendues, le montant maximal des loyers sera fixé par des arrêtés préfectoraux.

• En cas de révision annuelle des loyers, cette révision doit être effectuée en prenant en considération l’IRL (l’indice de référence des loyers).
• En cas de location d’un logement inoccupé pendant une durée de 18 mois, la loi ALUR prévoit des conditions spécifiques concernant la fixation du montant des loyers.

Les honoraires de location

Les honoraires sont les frais d’agence versés au bailleur pour les missions effectuées par celui-ci (la mise en place du dossier, l’organisation des visites du logement, la rédaction du contrat de location et de l’état des lieux etc…). La loi ALUR pose un plafonnement au montant de ces frais. Ce dernier change selon les zones où le logement loué se situe.

• Logement situé en zone normale : Frais = 12 €/m².
• Logement situé en zone étendue : Frais = 10 €/m².
• Logement situé en zone très étendue : Frais = 8 €/m².

La caution

La caution, appelée aussi « dépôt de garantie », est limitée par la loi ALUR. En effet, le montant de celle-ci ne peut être supérieur à 1 mois de loyer (hors charges). Grâce à la loi ALUR, le délai accordé au bailleur pour rendre au preneur le montant de la caution est désormais d’un mois.

Les charges locatives

Les charges locatives sont les dépenses concernant les services relatifs au logement et à l’usage de l’immeuble. Celles-ci peuvent être les frais de maintien et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble ainsi que les taxes locatives.

La loi ALUR prévoit que ces charges sont initialement payées par le bailleur. Or, quand le locataire les paie, ce dernier devra être remboursé par le propriétaire. Le locataire doit avoir à sa disposition les pièces justificatives pour le prélèvement de ces charges pendant une durée de 6 mois.

Les documents fournis

Le bailleur doit communiquer au preneur plusieurs documents importants. Conformément à la loi ALUR, ceux-ci sont :

• Le contrat de bail signé par les 2 parties.
• Les diagnostics suivants :
  • Performance énergétique (DPE).
  • Constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
  • Présence ou d’absence d’amiante.
  • L’état de l’installation intérieure de l’électricité. (Si l’installation date de plus de 15 ans).
  • L’état de l’installation intérieure du gaz. (Si l’installation date de plus de 15 ans).
  • L’état des risques et pollutions (miniers, naturels, technologiques, radon, sismiques).
  • Bruit.
• La notice d’informations : c’est un résumé des droits et obligations du propriétaire annexé au contrat de bail. Il contient les informations suivantes :
  • L’état des lieux.
  • La durée minimale du bail (selon la nature du logement).
  • Les formalités qui doivent être respectées en cas d’expulsion.
  • Les montants qui devront être versés : les loyers, la garantie, la révision des montants, les modalités de paiement, etc…
  • Les modes de résolution de conflits.
  • Les modes de résiliation du bail.
• L’autorisation de louer le logement : ce document doit être transmis au preneur avant ou, au plus tard, au moment de la signature du contrat de location.

Les délais de préavis de départ

La loi ALUR prévoit des préavis réduits concernant la location.

En effet, ces nouveaux délais concernent surtout la location de logements vides, le congé donné par le propriétaire et les circonstances exceptionnelles. D’abord, concernant les logements vides, le délai de préavis était de 3 mois. La loi ALUR a réduit ce délai à 1 mois.

Ensuite, en cas de congé donné par le propriétaire, le délai de préavis pour le propriétaire était de 6 mois. Conformément à la loi ALUR, ce délai est désormais réduit à 3 mois.

Et enfin, en cas de circonstances exceptionnelles (mutation, perte d’emploi, exigence d’un nouvel emploi, zone tendue, état de santé justifiant un déménagement, perception du RSA ou de l’allocation adulte handicapé, le délai de préavis prévue par la ladite loi est d’un mois.

La copropriété sous la loi ALUR

La loi ALUR, mise en place pour moderniser et améliorer la gestion des copropriétés, introduit un ensemble de mesures visant à encadrer et protéger les copropriétaires. Ces dernières sont les suivantes :

• L’introduction d’un contrat-type pour les syndics. Ce contrat-type : définit les prestations obligatoires incluses dans la gestion courante. Il a pour but l’élimination ou la réduction des abus liés à la rémunération des syndics.
• L’élaboration de règles obligeant chaque copropriété de mettre en concurrence son syndic au moins une fois tous les trois ans.
• La mise en place de mesures nouvelles simplifiant les missions des assemblées générales des copropriétaires. Ces nouveautés sont : les convocations envoyées par voie électronique, es décisions prises lors de ces assemblées doivent être affichées publiquement au sein de la copropriété
• La création de règles renforçant la gestion financière des copropriétés.
• La création du carnet d’entretien afin de garantir une meilleure gestion et suivi des biens : ce carnet est un document centralisant les informations sur les travaux et l’entretien effectués.
• La mise en place d’une obligation d’information renforcée qui pèsera sur les syndics. La loi impose l’immatriculation de la copropriété dans un registre national et la création d’une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques de l’immeuble.
• La facilitation du vote des travaux : la loi ALUR a abaissé la majorité requise pour la prise de décisions concernant la conservation, la santé, la sécurité des occupants, et l’accessibilité.
• La mise en place de règles obligeant les syndics de réaliser un contrat de syndic basé sur un « contrat type », standardisant les conditions de gestion.