Impôt sur la fortune immobilière : l’exclusion des immeubles « professionnels »

Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur les conditions d’application de cette exclusion.

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Les immeubles affectés à l’activité d’une entreprise individuelle

Sont exclus les biens immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable.

Ces biens ne peuvent être considérés comme des actifs professionnels que si cette activité correspond à l’exercice d’une véritable profession.

La notion de profession suppose l’existence d’une activité effectivement exercée :

• dans un but lucratif,
• de manière habituelle et constante.

L’importance des revenus générés est prise en compte en dernier recours.

Les immeubles professionnels comprennent notamment :

• les immeubles utilisés effectivement pour les besoins de l’activité professionnelle,
• les immeubles qui ne pourraient être utilisés à un autre usage

Les immeubles affectés à l’activité d’une société

Les immeubles détenus par le redevable sont, sous certaines conditions, exonérés d’IFI lorsque ces immeubles sont affectés à l’activité d’une société dans laquelle le redevable exerce son activité professionnelle principale ou des fonctions dirigeantes.

Pour les sociétés relevant de l’impôt sur le revenu

Sont concernés les redevables qui exercent leur activité professionnelle à titre principal et de manière effective au sein d’une société de personnes soumises à l’impôt sur le revenu

Il s’agit notamment :

• Des sociétés civiles,
• Des sociétés civiles professionnelles,
• Des SARL de famille qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes,
• Des EURL dont l’associé unique est une personne physique,
• Des sociétés en nom collectif,
• Des sociétés en commandite simple.

Les revenus générés doivent relever de la catégorie des BIC, des BA ou des BNC.

En cas d’interposition, les biens en cause sont exonérés à concurrence de la participation du redevable dans la société d’exploitation.

Pour les sociétés relevant de l’impôt sur les sociétés

Deux conditions sont prévues : celle relative aux fonctions exercées et celle relative à la participation détenue.

Première condition : l’exercice d’une fonction de direction

Pour pouvoir bénéficier de l’exonération, le redevable doit exercer à titre principal dans la société une fonction de direction (Gérant de SARL, Président et Directeur général de SAS, Président du conseil d’administration et Président du Directoire…).

Les fonctions doivent être effectivement exercées et donner lieu à une rémunération normale.

Cette rémunération doit notamment représenter plus de la moitié des revenus professionnels du redevable.

Deuxième condition : la participation au capital social

En principe, une participation minimale de 25 % au sein du capital social est exigée pour les gérants minoritaires de SARL et les associés dirigeants de sociétés anonymes.

Ces dirigeants sont toutefois dispensés de respecter ce seuil minimum de détention lorsque la valeur brute de leur participation excède 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable.

Conclusion

Au regard de ce qui précède, de multiples conditions doivent être cumulées pour bénéficier d’une exonération d’IFI. A ce titre, il est recommandé de recourir aux conseils d’un professionnel pour veiller au bon respect desdites conditions et sécuriser sa situation sur le plan fiscal.