Le bail emphytéotique : Contenu, conclusion et fiscalité

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Que signifie le bail emphytéotique ?

Un bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée qui confère au locataire un droit réel immobilier lui permettant de jouir pleinement du bien en échange d’une redevance, avec l’obligation d’améliorer ou de valoriser le bien.

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La durée du bail emphytéotique

La durée du bail emphytéotique est l’une de ses caractéristiques les plus importantes dudit bail. En effet, cette durée exceptionnelle est comprise entre 18 et 99 ans. Ceci permet aux parties de s’engager sur le long terme pour l’exploitation et la valorisation d’un bien immobilier.

Il est interdit de prévoir un dénouement du bail avant la durée initialement convenue lors de sa signature. En effet, vu que les engagements perpétuels sont prohibés en droit français, la durée d’un bail emphytéotique conclu pour une période supérieure à 99 ans sera automatiquement réduit à 99 ans.

À la fin de la durée du bail, le locataire doit quitter les lieux puisque le bail emphytéotique ne se reconduit pas tacitement. Il nécessite la rédaction d’un nouveau contrat écrit pour être prorogé.

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Les droits et les obligations des parties du contrat de bail emphytéotique

Le bail emphytéotique prend la forme d’un contrat synallagmatique. Ceci signifie qu’il crée des obligations réciproques pour les deux parties : le preneur et le bailleur.

Les droits des parties

Les droits de l’emphytéote

Le bail emphytéotique confère au preneur de nombreux droits. Le preneur a le droit de :

• Effectuer librement des améliorations, construire ou démolir des parties du bien sans l’accord du propriétaire.
• Exploiter les ressources du bien, comme les mines ou les terres agricoles.
• Sous-louer le bien sans l’accord du propriétaire. Ce droit ne peut être limité ou interdit par une clause contractuelle.
• Hypothéquer son droit sur le bien. Ceci lui permet d’utiliser le bien comme garantie pour un crédit.
• Céder son droit sur le bien. Cette cession peut avoir lieu par succession en cas de décès, par exemple.

Les droits du bailleur

Dans le cadre d’un bail emphytéotique, certes, le bailleur (ou propriétaire) cède la jouissance du bien à l’emphytéote pour une longue durée, mais il conserve plusieurs droits. Les principaux droits du bailleur sont les suivants :

• Droit à la redevance (canon emphytéotique) : le bailleur a le droit de recevoir une contrepartie financière de la part de l’emphytéote. Cette redevance représente la est souvent modeste ou symbolique.
• Droit à la résiliation judiciaire : le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique dans certains cas spécifiques (inexécution des conditions du bail, détérioration grave du bien, etc…).
• Droit de reprise des améliorations et constructions : à la fin du bail, toutes les améliorations et constructions réalisées par l’emphytéote reviennent au bailleur sans indemnité, sauf stipulation contraire.
• Droit de vendre ses droits : le bailleur peut vendre les droits qu’il détient dans le cadre du bail emphytéotique à un tiers. Le nouveau propriétaire reprendra alors la position du bailleur dans le contrat.
• Droit de consentir à certaines actions de l’emphytéote : certaines actions de l’emphytéote, comme l’ouverture de nouvelles mines ou carrières sur le bien, nécessitent l’accord du bailleur.
• Droit de contrôler la valorisation du bien : si les travaux effectués par le preneur diminuent la valeur du terrain, le bailleur peut demander l’annulation du bail.

Les obligations des parties

Les obligations de l’emphytéote

L’emphytéote est plus qu’un simple locataire puisqu’il dispose d’un droit réel immobilier sur le bien loué. Ses obligations principales incluent :

• Paiement de la redevance (canon emphytéotique) : L’emphytéote doit payer la redevance convenue dans le contrat.
• Respect des conditions du bail : il doit utiliser le bien selon les termes fixés.
• Entretien et réparations : l’emphytéote doit entretenir le bien et effectuer les réparations nécessaires. Or, en cas de force majeure ou de vices antérieurs au bail, le preneur ne devra pas respecter cette obligation.
• Valorisation du bien : il doit investir dans l’amélioration du bien afin d’éviter une résiliation du bail par le propriétaire, justifiée par la diminution de la valeur du terrain.
• Paiement des taxes : l’emphytéote est responsable du paiement de la taxe foncière et des charges liées au bien.
• Interdiction de vente : il ne peut pas vendre ses droits issus du bail emphytéotique.
• Interdiction de la sous-emphytéose : le preneur n’a pas le droit de consentir un nouveau bail emphytéotique sur le bien, puisque ceci entraînerait une sous-emphytéose, qui est prohibée.

Les obligations du propriétaire

Les bailleurs dans le cadre d’un bail emphytéotique doivent respecter certaines obligations spécifiques. Ces dernières sont :

• Obligation de délivrer le bien : le bailleur doit remettre le bien immobilier ou le terrain à l’emphytéote dans un état permettant son utilisation conforme à l’objet du bail.
• Garantie de jouissance paisible : le bailleur est tenu de protéger l’emphytéote contre toute éviction, qu’elle soit de son fait ou du fait de tiers ayant un droit sur le bien antérieur au bail. Le bailleur ne peut interférer dans l’exploitation du bien tant que l’emphytéote respecte les conditions du bail.
• Garantie contre les vices cachés : le propriétaire est responsable des vices cachés qui pourraient affecter le bien et en empêcher l’usage normal de celui-ci. Cependant, si ces vices sont apparus après la remise du bien ou s’ils résultent de l’usage de l’emphytéote, le bailleur ne sera pas responsable.
• Respect de la durée du bail : le bailleur ne peut pas exiger la restitution anticipée du bien sans motif valable (comme une inexécution grave du contrat par l’emphytéote) et sans passer par une résiliation judiciaire.
• Obligation de respecter les servitudes établies : le bailleur doit respecter les servitudes passives que l’emphytéote pourrait établir sur le bien, ainsi que les servitudes actives acquises. Il ne peut contester ces droits tant qu’ils sont conformes aux conditions du bail.

La rédaction du ctt de bail

Pour être valide, le bail emphytéotique doit impérativement être formalisé par écrit. Cette exigence permet aux parties de définir clairement les termes du contrat.

En rédigeant le contrat de bail emphytéotique, les parties doivent inclure certains éléments essentiels. Ceux-ci sont :

• Mention “bail emphytéotique” : il faut préciser le type de contrat (bail emphytéotique).
• Identité des parties : les noms, prénoms, et adresses du bailleur (propriétaire) et de l’emphytéote (locataire) doivent être clairement indiqués.
• Description du bien : le bien immobilier ou terrain faisant l’objet du bail doit être décrit de manière précise (adresse, superficie, caractéristiques spécifiques).
• Durée du bail : la durée du bail doit être comprise entre 18 et 99 ans.

La conclusion du contrat

Concernant la signature d’un bail emphytéotique, celle-ci nécessite l’intervention d’un notaire. Ce professionnel est indispensable pour la conclusion du contrat, car il assure la validité juridique du bail et veille au respect des obligations légales. De plus, après la signature du contrat, il faut publier ce dernier au bureau des hypothèques territorialement compétent. Cette publication est obligatoire pour rendre le bail opposable aux tiers.

La fiscalité dans le cadre du bail emphytéotique

La fiscalité d’un bail emphytéotique présente des caractéristiques spécifiques.

Taxe de publicité foncière

Lors de la conclusion d’un bail emphytéotique, une taxe de publicité foncière est due.

Taxe de Publicité Foncière = 0,7% du Montant Total du Bail

Montant Total du Bail = Prix Exprimé + Charges Imposées à l’Emphytéote

Dans certains cas, si la valeur locative réelle des biens loués dépasse le prix augmenté des charges, la taxe est alors calculée sur cette valeur locative. Cette taxe est liquidée sur le montant cumulé de l’ensemble des années de validité du bail.

Exonération pour le droit de reprise des constructions

Si le bail emphytéotique prévoit un droit de reprise des constructions par le bailleur à la fin du contrat et si cette fin intervient dans 20 ans ou plus, ces constructions ne seront pas incluses dans l’assiette de la taxe de publicité foncière.

Exonération de TVA

Les baux emphytéotiques, à l’instar des baux à construction, sont généralement exonérés de la TVA lorsqu’ils contribuent à la production d’immeubles. Cependant, si la redevance perçue dans le cadre du bail emphytéotique est soumise à la TVA, celle-ci est appliquée au taux spécifique de 0,6% de la valeur de la redevance cumulée sur l’année.