La déspécialisation du bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Celui-ci s’étend sur une durée d’au moins neuf ans. En principe, l’activité exercée dans le local est généralement précisée par une clause au sein de ce même contrat. Un chef d’entreprise qui voudrait diversifier son activité ou la transformer complètement au profit d’une autre activité devra également modifier son bail commercial. Cette procédure se nomme déspécialisation et nécessite l’accord du bailleur. Faisons le point.

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Qu’est-ce que la procédure de déspécialisation du bail commercial ?

La déspécialisation permet au locataire de changer la destination du bail. Cette procédure ne peut être interdite par le contrat lui-même, elle est donc de droit pour le locataire. Une demande de déspécialisation doit être présentée au bailleur. 

Un changement d’activité est strictement encadré par la loi. Pour en mesurer la portée, on distingue le bail commercial contenant une clause fixant l’activité exercée, dite « clause de destination du bail », du bail contenant une clause « tous commerces ». Dans ce second cas, le preneur peut modifier son activité sans l’autorisation du bailleur.

Le bail commercial avec clause de destination du bail : ce type de clause soumet obligatoirement la modification du contrat à l’accord des parties à celui-ci. Si le locataire ne demande pas l’autorisation du bailleur avant de modifier l’activité exercée dans les locaux il commet une faute susceptible de dommages et intérêts au profit du bailleur.

Le bail commercial avec clause « tous commerces » : l’autorisation du bailleur n’est pas nécessaire dans ce cas. En principe, il ne peut s’y opposer. Cette clause est plus avantageuse pour le preneur, elle permet une plus grande liberté entrepreneuriale.

Le changement d’activité peut être partiel ou total. On va alors distinguer la déspécialisation totale de la déspécialisation partielle.

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La déspécialisation totale ou plénière : changement d’activité

Elle consiste en un changement d’activité total, sans rapport avec l’activité actuelle exercée par l’entreprise et prévue par le bail commercial.

Les conditions d’une déspécialisation plénière : il existe deux conditions cumulatives pour pouvoir effectuer une déspécialisation plénière.

• Une condition économique : ce changement d’activité doit être nécessaire, pour que l’activité soit rentable, notamment en cas de changement de conjoncture économique.
• Une condition matérielle : la nouvelle activité doit être compatible avec le caractère, la destination et le lieu du bien loué.

Procédure de déspécialisation totale ou plénière (art. L.145-48 et suivant du Code de commerce) :

Le locataire doit présenter une demande d’autorisation de changement auprès du bailleur. Celle-ci peut être effectuée par acte d’huissier ou par une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette demande devra inclure une description de la nouvelle activité. Si cette condition n’est pas respectée, la demande peut être frappée de nullité. De plus, si des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce, ils doivent être informés du changement. Ils ont la possibilité d’exiger d’éventuels garanties supplémentaires.

Délai de réponse du bailleur : le bailleur a trois mois à compter de la réception de la demande pour répondre favorablement ou défavorablement. L’acceptation de la demande peut être tacite, c’est à dire qu’elle résulte du silence du bailleur. Le bailleur a également la faculté de refuser la demande effectuée par le locataire, en motivant sa décision par un motif grave et légitime (art. L.145-52 al.1). Il peut également subordonner son accord à d’autres conditions suspensives. Le bailleur doit, dans le mois suivant la demande, aviser les autres locataires avec lesquels il est lié par une clause de non-concurrence dans le cas où ils exercent une activité similaire à celle faisant l’objet de la demande (art. L.145-49 al.1).

En cas d’absence de demande : si le locataire ne sollicite pas d’autorisation auprès du bailleur, il s’expose à la résiliation du bail, à un refus de renouvellement du bail ou bien encore à l’indemnisation du bailleur par des dommages et intérêts. 

Recours en cas de refus de la demande : la partie diligente peut alors saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du fonds de commerce. Il n’est pas précisé de délai de saisine du tribunal. Il faut alors se référer à la prescription de deux ans prévue par l’article 145-60 Code de commerce.

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Déspécialisation partielle ou restreinte : mise en place d’une activité complémentaire

La déspécialisation partielle permet au locataire de diversifier son activité en ajoutant à son activité principale une activité dite complémentaire ou connexe (art. L.145-47 Code de Commerce). On peut citer, à titre d’exemple, un traiteur italien qui souhaiterait également vendre des vins importés d’Italie. La jurisprudence a pu considérer que la vente de boissons non alcoolisées, de quiches lorraine ou encore de pizzas était complémentaire à l’activité pratiquée par une boulangerie-pâtisserie (Cass. 3e Civ , 3 avril 1996). A l’inverse, a pu être considéré comme n’étant pas une activité connexe ou complémentaire l’activité de parapharmacie rattachée à l’activité de pharmacie (Cass. 3e Civ, 21 mars 2007). La parapharmacie sera alors considérée comme étant une activité incluse et ne nécessitera pas de procédure de déspécialisation partielle.

Procédure de déspécialisation partielle : le locataire doit notifier son intention au bailleur. Il peut le faire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Délai de réponse du bailleur : le bailleur a deux mois pour faire connaître sa réponse. En principe, en cas d’absence de réponse dans les délais par le bailleur, son silence vaut acceptation. Si le propriétaire conteste le caractère connexe ou complémentaire de l’activité, la partie diligente doit saisir le Tribunal Judiciaire qui se prononcera sur le caractère accessoire ou non de l’activité. Le bailleur peut rejeter la demande de déspécialisation sans motif grave et légitime, tant que le refus est exprimé de manière non équivoque (Cour de Cassation, arrêt du 9 février 2017). Cette qualification s’effectue au cas par cas par le juge. Le tribunal compétent sera alors celui correspondant au lieu de situation du fonds de commerce. 

Recours en cas de refus : en cas de refus de la demande, la partie diligente peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du fonds de commerce. L’article L.145-47 du Code de commerce ne précise pas de délai quant à la saisine du tribunal. A nouveau, il faudra se référer à la prescription de 2 ans prévue par l’article 145-60 Code de commerce.

Conséquences économiques du fait de la déspécialisation

La déspécialisation, qu’elle soit totale ou partielle, va entrainer des conséquences économiques notamment au regard de l’encadrement du loyer.

Déspécialisation totale ou plénière : le bailleur ayant accepté la déspécialisation pourra solliciter une modification du prix du loyer (art. L.145-50 al.2 Com) ou prétendre à une indemnisation d’un éventuel préjudice lié à la modification de l’activité exercée par le preneur. On citera, par exemple, l’apparition de nuisances sonores liées à la nouvelle activité pratique par le preneur.

Incombe également au locataire une déclaration pour réviser la valeur locative du bien auprès des services des impôts.

Déspécialisation partielle : le bailleur a la faculté de solliciter une augmentation du loyer lors de la révision triennale suivant l’acceptation de la déspécialisation (art. L.145-47 du Code de commerce).

Les autres cas de déspécialisation du bail commercial

Droit de rétractation du locataire :

le locataire qui a sollicité une déspécialisation et l’a obtenu a 15 jourspour se rétracter et y renoncer (art. L. 145-55 du Code de commerce), par la voie d’un acte d’huissier ou une lettre recommandée avec accusé de réception.

La déspécialisation-cession en cas de départ à la retraite ou invalidité du locataire : le locataire en situation d’invalidité ou souhaitant partir à la retraite a la possibilité de céder le bail commercial à un nouveau preneur (art. L.145-51 du Code de commerce), qui pourra alors exploiter une activité différente. Le bailleur ne peut alors pas s’opposer au changement d’activité. Ce changement doit être compatible avec le caractère, la destination et le lieu du bien loué.

La déspécialisation en cas de redressement judiciaire, la « cession-déspécialisation » : dans le cadre d’un redressement judiciaire, on permet au cessionnaire d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celle prévue dans le bail commercial (art. L.642-7 du Code de commerce). Le tribunal a la possibilité d’autoriser une déspécilisation partielle dans le cadre d’un plan de cession.