Les caractéristiques d'une SCI

Comment créer une SCI ? Le Blog du Dirigeant vous répond.

Il semble en effet plus rationnel de consacrer les forces financières de l’entreprise à sa marche opérationnelle plutôt qu’à son « renforcement patrimonial ». L’environnement économique actuel et ses perpétuelles évolutions nous obligent à une telle réflexion. Il est souvent plus rationnel de placer celui-ci au sein d’une structure spécifique qu’est la SCI.

L’article qui suit à pour objectif d’exposer comment créer une SCI, de voir ses principales caractéristiques ainsi que les avantages qu’on peut en tirer.

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Qu’est ce qu’une SCI ?

Créer une SCI se fait au travers d’un contrat par lequel minimum deux personnes mettent en commun un immeuble dans le but d’en partager les bénéfices ou de profiter des économies qui pourraient en résulter.

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Les principales caractéristiques de la SCI

Voici une liste de caractéristiques de la SCI:

• la SCI n’a pas de capital minimum, ce dernier peut être fixe ou variable,
• il faut au minimum deux associés pour la constituer,
• la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants,
• la durée de vie de la SCI est au maximum de 99 ans

Cette forme de société peut avoir de nombreuses applications puisque toute activité immobilière n’ayant pas un caractère commercial peut être exercée sous cette forme (construction et rénovation immobilière, achat d’immeubles, location d’immeubles, …).

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Créer une SCI : le processus

Une fois le bien identifié, et le projet établi (intérêt, rentabilité, financement, …), créer une SCI consiste à commencer par élaborer et rédiger les statuts de la société. Cela permettra de définir les points essentiels, notamment : le nom de la SCI, l’identité des associés, le capital social, la durée, l’objet et les modalités de son fonctionnement. Souvent négligée, la qualité rédactionnelle de ses statuts se doit d’être maximale.  Nous citerons pour exemple :

• Pouvoirs du gérant à l’égard des tiers,  stipulations relatives à sa possible révocation ;
• Clauses d’agréments pour l’entrée de tierces personnes au capital ou des héritiers d’un associé dans l’hypothèse d’un prédécès ;
• Clause d’indivisibilité de détention entre la société d’exploitation et le capital au sein de la structure opérationnelle ;
• Stipulation de nature juridique et fiscale au cas de démembrement du capital social (usufruit/nue-propriété) dans l’hypothèse d’une donation……

La signature des statuts acte la constitution de la société qui n’acquiert une existence légale qu’après son immatriculation au registre du commerce et des sociétés dont dépend le siège social. Prévoyez minimum 1 500€  (dont environs 400 € de débours J.A.L, frais de Greffe..) pour disposer de statuts d’une bonne qualité rédactionnelle, laquelle s’entendant d’une parfaite traduction de vos contraintes tant à la fois personnelles (analyse situation familiale…) que professionnelles (souhait que le capital ne reste qu’aux mains des associés professionnels…).

Ces formalités permettent à la SCI d’acquérir une personnalité morale. Elle dispose donc d’un patrimoine propre, indépendant de ses associés et est représentée par les gérants.

Créer une SCI en ligne

Créer sa SCI en ligne permet de bénéficier d’un service rapide à des tarifs intéressants. Toutefois, il peut être compliqué de choisir la plateforme de création adaptée à votre projet.

Pour vous aider à choisir le meilleur partenaire, nous les avons testé et détaillons leurs caractéristiques dans notre article sur les plateformes juridiques. Voici les résultats synthétisés dans le tableau suivant.

Caractéristiques de la SCI : qui la compose ?

Une SCI est constituée d’associés et est administrée par un ou plusieurs gérants.

Les associés désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées et reçoivent des parts sociales en échange de leur apport en nature ou en numéraire. Lorsque l’entreprise fait des bénéfices, elle peut distribuer des dividendes aux associés en fonction des parts qu’ils détiennent. En revanche, si l’entreprise a des dettes, le associés sont tenus de les rembourser proportionnellement à la part qu’ils détiennent dans la SCI. Et on pourra leur demander de rembourser sur leurs biens propres s’il le faut !

Le gérant : la SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant assure la gestion courante (encaissement des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale…) de la SCI.

Durant le fonctionnement et la durée de vie de la SCI, la société devra respecter des obligations comptables et fiscales. Mais, est dans tous les cas dispensée de la publication des comptes.

C réer une SCI: quelles sont les obligations comptables ?

Par référence à l’article 1856 du Code Civil, le gérant se doit, une fois dans l’année, de rendre compte de sa gestion aux associés. Cette reddition doit compter un rapport sur l’activité de l’année écoulée, l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles, et les pertes encourues ou prévues.

Si, au plan légal, certains textes requièrent expressément une comptabilité de type « commerciale » :

• Société soumise à l’IS (Impôt sur les sociétés) de plein droit ou sur option ;
• Société civile dont l’un des associés est une personne morale passible de l’IS.

Ou tout du moins approfondie, quand  bien même il ne s’agirait que d’une comptabilité dite « de caisse » avec une simple reprise des « entrées » et des « sorties » (exigence notamment en matière de TVA).

Une comptabilité selon nous de nature :

• A déterminer les droits de chaque associé dans l’actif net (cas de cession à un tiers, donation, succession, contrôle fiscal notamment ISF …….)
• A chiffrer les engagements souscrits à l’égard des tiers contractants (établissement bancaire, fisc, locataire…).

Une comptabilité en partie double nous apparaît plus appropriée car elle permet notamment de distinguer les charges financières, des remboursements en capital au sein d’un flux de trésorerie sortant. Nous reviendrons sur ces aspects dans le cadre de la problématique d’optimisation de la transmission familiale de la structure. Les notions de résultat comptable, résultat exceptionnel, mise en réserve, amortissement prendront alors tout leur sens.

Nous pouvons noter que dans un arrêt récent (Cass Com 4 Novembre 2014 N°13-23070) la Haute Cour rappelle dans ses attendus que l’absence de comptabilité prive le dirigeant de toute possibilité de contrôle rigoureux de la situation  financière de la structure, et que cela peut constituer une « faute de gestion » dont il devra répondre.

Créer une SCI : quel régime fiscal?

• Si la société relève de l’impôt sur le revenu : l’imposition des associés, relevant dans leur ensemble soumis chacun des revenus fonciers (sauf personne morale relevant de l’IS) devra souscrire une déclaration 2072
• Si la société relève de l’IS : une déclaration n°2065 (équivalent liasse fiscale de la SARL…).

Les principaux types de SCI

Créer une SCI peut avoir des objets très différents, il existe différents types de SCI, qui correspondent aux différents objets sociaux. Le plus souvent, les familles et les particuliers choisissent principalement les types de SCI suivants :

La société civile immobilière de location ou gestion

Elle a pour principal objet la propriété et la gestion de biens immobiliers. Cela comprend d’une manière générale l’exploitation par bail, location ou toute autre forme d’un immeuble que la société détient ou se propose d’acquérir.

La société civile immobilière d’attribution

Elle a pour principal objet l’acquisition et l’aménagement d’un immeuble afin de le diviser en plusieurs biens immobiliers destinés à être attribués aux associés en propriété et en jouissance.

La société civile immobilière de construction vente

Elle a pour principal objet l’acquisition d’un terrain à bâtir,  l’édification d’un immeuble et sa vente (en totalité ou par fraction).

Les intérêts de créer une SCI

Les atouts majeurs d’une SCI sont:

• D’éviter les aléas d’une indivision. En outre, le cadre statutaire, s’il est bien rédigé, peut permettre d’entrevoir des issues dans le  cas d’une situation de « crise ».
• De solutionner les problèmes d’estimation et de constitution de lots dans l’hypothèse d’une donation, voire une donation- partage. Les attributions portent sur des quotes-parts parfaitement identifiées avec des postes de passif attachés à l’immeuble également parfaitement cernés (ex : solde d’emprunt bancaire, financement complémentaire des associés parfaitement « traçabilisé » via la tenue des comptes courants d’associés…..).

De plus, il n’est pas anodin de noter que les actifs immobiliers compris dans la SCI peuvent bénéficier d’une « décôte » tenant compte d’un marché quasi-absent des parts sociales. Les clauses d’agréments stipulés aux statuts viendront renforcer ce point. Une valeur de marché amputée de 10% peut constituer un minima….

La SCI permet aussi de :

• Transmettre plus facilement le patrimoine, notamment par un étalement dans le temps de la transmission d’un patrimoine immobilier,
• Constituer un cadre idéal à une stratégie de transmission des biens avec le souhait pour les donateurs de conserver les revenus. On parle alors de Transmettre un bien avec réserve d’usufruit,
• Mettre hors du champ des risques d’exploitation l’immobilier…
• Envisager, par l’adoption d’un régime fiscal approprié,  un allègement du poids de la fiscalité pendant la phase de remboursement de l’emprunt.

Créer une SCI : comment déclarer ses impôts ?

Si vous êtes associé (gérant ou non), les bénéfices que vous encaisserez entreront dans votre revenu global, en tant que revenus fonciers dans votre déclaration à l’impôt sur le revenu.

Si vous êtes gérant non associé de la SCI, vous serez imposé à l’impôt sur le revenu pour le salaire que vous percevrez. Ce salaire sera une charge déductible pour l’entreprise.

La création d’une société civile est souvent présentée comme avantageuse pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier. Comme toute opération, la création d’une SCI n’a pas que des avantages.  Il est important de bien se renseigner et d’étudier les différents avantages et inconvénients en fonction de l’opération que l’on souhaite réaliser (achat/revente, construction et habitation d’un immeuble, achat/location pour constituer un patrimoine, transmission de patrimoine, …).

Si vous avez des questions ou interrogations sur l’opportunité de créer une SCI dans votre situation, ou un problème concernant la rédaction des statuts, le Blog du Dirigeant vous propose de faire appel à un conseil juridique spécialisé en droit des sociétés, rapidement et pour un tarif avantageux d’une trentaine d’euros ! N’hésitez pas à vous faire conseiller !