La clause résolutoire : Définition, Conditions et Effets

La clause résolutoire : Définition 

La clause résolutoire a fait son entrée dans le Code civil par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. Le régime de cette clause est prévu à l’article 1225 dudit code. 

En effet, ce dernier précise que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». 

En outre, la clause résolutoire permet de sanctionner les manquements des obligations contractuelles incombant à une partie. La conséquence de ce manquement est la résolution du contrat aux torts de la partie fautive. 

Les clauses résolutoires autorisées dans un contrat de bail d’habitation 

En application de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, quatre situations peuvent justifier l’application d’une clause résolutoire : 

• Le non versement du dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de bail ; 
• Le non paiement du loyer ou des charges locatives par le locataire ; 
• Un défaut d’assurance habitation du locataire 
• Le non respect de l’obligation d’usage paisible du logement qui doit être constaté par un commissaire de justice. 

Cependant, la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre seulement si elle mentionne clairement ces divers manquements. 

La validité de la clause résolutoire 

Pour être valide, la clause résolutoire doit être prévue dans le contrat. Il s’agit d’une stipulation expresse. Par conséquent, elle ne peut être tacite. 

Ensuite, le manquement doit être prévu par la clause résolutoire. En effet, le contrat ne pourra pas être annulé sur le fondement de la clause résolutoire si celle-ci ne visait pas le manquement en question.  

Les conditions de mise en oeuvre 

Pour que la clause résolutoire soit appliquée, il est nécessaire que le débiteur soit mis en demeure et que le créancier soit de bonne foi. 

Mise en demeure 

Afin de vous constituer une preuve, vous pouvez recourir à la lettre recommandée avec accusé de réception ou recourir aux services d’un commissaire de justice. 

La mise en demeure doit prévoir un délai raisonnable pour que le débiteur puisse remplir son obligation contractuelle. Si celui-ci ne remplit pas son obligation, le créancier pourra rappeler la sanction encourue à savoir la résolution du contrat. En effet, cette sanction sera envisageable, notamment, par la présence, au sein du contrat, de la clause résolutoire. 

Toutefois, il est possible que les parties aient convenu qu’en cas d’inexécution de leurs obligations contractuelles respectives, le contrat soit résolu. Dans cette hypothèse, une mise en demeure du débiteur ne sera pas nécessaire. 

L’appréciation de la bonne foi du créancier

Le créancier doit impérativement être de bonne foi. En effet, si ce dernier fait preuve de mauvaise foi, l’application de la clause résolutoire pourrait se voir refuser. 

Le commandement de payer 

Si la mise en demeure a été envoyée et que le locataire ne remplit, toujours pas, son obligation contractuelle. Le bailleur doit procéder à l’envoi d’un commandement de payer. 

Les modalités du commandement de payer varient en fonction de la situation rencontrée. 

Le non versement du dépôt de garantie ou le non paiement du loyer ou des charges locatives par le locataire 

Dans cette hypothèse et si la mise en demeure reste sans effet, le bailleur devra envoyer un commandement de payer à son locataire par un acte de commissaire de justice. Les mentions suivantes doivent être présentes dans le commandement de payer : 

• Le montant du dépôt de garantie doit être précis ; 
• Le délai accordé au locataire pour s’en acquitter. 

Défaut d’assurance d’habitation du locataire 

À l’expiration du délai fixé dans la lettre de mise en demeure, le bailleur pourra entamer la procédure de résiliation du contrat de bail. Dans cette hypothèse, il devra lui adresser un commandement de souscrire une assurance. 

En cas de non respect de la jouissance paisible du logement par le locataire 

Le locataire ne doit pas causer des nuisances et troubles du voisinage. En cas de non respect de cette obligation, le bailleur peut entamer la procédure d’expulsion de son locataire. Il doit, cependant, faire constater ces troubles par une décision de justice passée en force de chose jugée. 

Cette décision devra être transmise au locataire afin de lui notifier qu’il doit cesser ces troubles. Pour adresser un commandement de quitter les lieux à son locataire, le bailleur pourra recourir aux services d’un commissaire de justice. 

Les effets produits par la clause résolutoire 

Le manquement du débiteur à l’une des obligations prévue par le contrat de bail peut entraîner la résolution unilatérale dudit contrat. 

Ainsi, la clause résolutoire produit des effets rétroactifs. En ce sens, que le contrat étant résolu, les parties seront replacées dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de celui-ci. 

Exemple de rédaction de clause résolutoire 

« En cas de non respect d’une échéance de règlement par le débiteur, le contrat sera résolu de plein droit, sans formalité, ni mise en demeure ».